Cómo recurrir una expropiación de un terreno en España
La expropiación forzosa es una herramienta legal que permite a la Administración adquirir la propiedad de un terreno sin el consentimiento del propietario, siempre que se cumplan ciertos requisitos y con la correspondiente indemnización. Sin embargo, no todas las expropiaciones son justas ni están bien fundamentadas. Si crees que tu terreno ha sido expropiado de manera indebida o la compensación que te ofrecen no se ajusta al valor real, es posible recurrir. En este artículo te explico cómo enfrentarte a un proceso de expropiación y qué opciones legales tienes.
Qué es una expropiación
La expropiación es un procedimiento mediante el cual la Administración Pública adquiere un bien privado, como un terreno, por motivos de utilidad pública o interés social. A cambio, el propietario tiene derecho a una indemnización justa, denominada justiprecio.
Se utiliza habitualmente para proyectos como la construcción de carreteras, vías férreas, redes eléctricas, actuaciones urbanísticas o equipamientos públicos. Para que sea válida, debe estar debidamente motivada, cumplir los plazos y procedimientos establecidos en la Ley de Expropiación Forzosa y respetar los derechos del propietario.
¿Cuándo se puede recurrir una expropiación?
Puedes impugnar una expropiación si se da alguna de estas situaciones:
- El terreno no es estrictamente necesario para el proyecto.
- El procedimiento administrativo contiene errores o defectos.
- No has sido debidamente notificado y no has podido ejercer tu derecho a alegar.
- La indemnización ofrecida no se corresponde con el valor real del terreno.
- Han pasado más de 10 años sin que se haya usado el terreno para el fin expropiatorio (lo que podría activar el derecho de reversión).
Recursos legales para recurrir una expropiación
Existen tres tipos principales de recursos que pueden interponer los propietarios afectados por una expropiación:
Alegaciones administrativas
Antes de que la expropiación se haga efectiva, la Administración abre un periodo de información pública en el que cualquier afectado puede presentar alegaciones. Esta es la primera oportunidad para intentar frenar el proceso o corregir errores en el expediente.
¿En qué casos se pueden presentar alegaciones?
✅ Si el terreno no es estrictamente necesario para el proyecto declarado de utilidad pública.
✅ Si hay errores en la identificación de la propiedad, como límites incorrectos o datos catastrales erróneos.
✅ Si el propietario no ha sido debidamente notificado y no ha tenido oportunidad de defenderse.
✅ Si el procedimiento expropiatorio incumple plazos o requisitos legales.
Cómo presentar alegaciones administrativas
Las alegaciones deben presentarse por escrito ante el organismo que lleva a cabo la expropiación (ayuntamiento, comunidad autónoma o Administración central). Es recomendable incluir:
- Documentación que respalde la alegación, como escrituras, planos o tasaciones.
- Argumentos jurídicos sólidos para demostrar la invalidez del procedimiento.
Asimismo, es preciso contar con un abogado especializado en urbanismo para mejorar las probabilidades de éxito.
Si las alegaciones son aceptadas, la Administración puede modificar o incluso detener la expropiación en algunos casos.
Recurso contencioso-administrativo
Si la Administración sigue adelante con la expropiación pese a las alegaciones, el propietario tiene derecho a llevar el caso ante la justicia mediante un recurso contencioso-administrativo.
Situaciones en las que se puede presentar un recurso judicial
✅ Cuando la expropiación no está suficientemente justificada.
✅ Si existen errores graves en el procedimiento que vulneran los derechos del propietario.
✅ Si la expropiación se realiza sin pagar la indemnización en el plazo legal.
✅ Si hay discriminación o trato desigual entre propietarios afectados por la misma expropiación.
Finalidad de un recurso judicial
Un recurso judicial puede tener diferentes resultados según lo que determine el juez. En algunos casos, puede llegar a anularse la expropiación si se considera que no cumple con la legalidad. En otros, el procedimiento se modifica para ajustarse a derecho, corrigiendo los errores detectados. También es posible que el juez obligue a la Administración a pagar una indemnización mayor si se demuestra que la cantidad ofrecida inicialmente (el justiprecio) era insuficiente. Hay que tener en cuenta que este tipo de procedimientos pueden alargarse durante varios meses o incluso años, por lo que es importante valorar si compensa realmente llegar hasta esta vía judicial.
Revisión del justiprecio
Si el problema no es la expropiación en sí, sino la indemnización que ofrece la Administración, el propietario tiene derecho a solicitar una revisión del justiprecio.
Este proceso se lleva a cabo ante el Jurado de Expropiación Forzosa, un órgano independiente que analiza las reclamaciones y establece un nuevo valor.
¿Cómo solicitar la revisión del justiprecio?
El proceso comienza cuando el afectado rechaza el valor propuesto por la Administración y presenta una tasación alternativa elaborada por un perito independiente. A partir de ahí, se abre un procedimiento en el que ambas partes defienden sus valoraciones ante el Jurado.
Tras analizar la documentación y los argumentos, este órgano establece un nuevo justiprecio, que puede ser más elevado que el inicialmente propuesto. Si alguna de las partes no está conforme con la resolución del Jurado, puede recurrir nuevamente ante los tribunales para solicitar una revisión judicial.
Expropiaciones y reversión del terreno
Una de las dudas más frecuentes de quienes han sido expropiados es si existe alguna posibilidad de recuperar el terreno años después. La respuesta es sí: en determinados casos, la ley contempla lo que se conoce como derecho de reversión, una herramienta legal que permite reclamar la devolución de la propiedad o, en su defecto, obtener una compensación adicional, si la Administración no ha cumplido con el fin para el que justificó la expropiación.
Este derecho actúa como garantía frente a posibles abusos o usos impropios del suelo expropiado. La Administración no puede quedarse indefinidamente con un terreno si finalmente no lo destina a la obra o servicio público previsto, o si decide venderlo a un tercero sin haberlo usado previamente para dicho fin.
¿Cuándo puedo solicitar la reversión del terreno expropiado?
- Cuando el terreno no ha sido utilizado para el fin público que motivó la expropiación.
- Si han pasado más de 10 años desde la ocupación efectiva sin que el terreno haya sido destinado al uso previsto.
- Cuando la Administración transmite el terreno a un tercero (empresa, particular, etc.) sin haberlo usado previamente para el uso de interés público que justificó la expropiación.
Cómo solicitar la reversión de un terreno expropiado
El procedimiento comienza con una solicitud formal ante el órgano expropiante, en la que el antiguo propietario debe justificar que se dan las condiciones legales para ejercer su derecho. Es importante aportar documentación que acredite:
- La titularidad anterior del terreno.
- La falta de uso efectivo vinculado al proyecto de utilidad pública.
- La fecha en que se produjo la ocupación del suelo.
Si la Administración no responde o deniega la solicitud, el siguiente paso es acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa, donde será un juez quien determine si procede la reversión o una indemnización sustitutoria.
¿Qué se consigue con la reversión del terreno?
- La devolución del terreno en las condiciones en que se encuentre, siempre que sea viable.
- Una compensación económica equivalente al valor actual del terreno, especialmente cuando este ha sido transformado, vendido o alterado y la restitución física no es posible.
En cualquier caso, se trata de una herramienta muy valiosa para los propietarios expropiados que han visto cómo su terreno no se ha destinado finalmente al uso prometido.
Preguntas frecuentes sobre expropiaciones y reversión
¿Puedo recuperar mi terreno si la Administración no ha hecho nada con él en más de 10 años?
Sí. Si han pasado más de 10 años desde la ocupación del terreno y no se ha ejecutado el uso previsto, puedes ejercer tu derecho de reversión. Es un supuesto muy habitual que se da en proyectos urbanísticos que nunca se llevan a cabo.
¿Qué ocurre si la Administración vende el terreno a una empresa privada sin usarlo?
Tienes derecho a solicitar la reversión. La venta a terceros sin haber utilizado previamente el terreno para el fin expropiatorio justifica la recuperación de la propiedad o, al menos, el pago de una compensación adicional.
¿La reversión es automática o tengo que pedirla?
No es automática. Debes presentar una solicitud formal, preferiblemente con el respaldo de un abogado urbanístico, y si no obtienes respuesta, deberás acudir a los tribunales para hacer valer tu derecho.
¿Qué plazo tengo para pedir la reversión?
No hay un plazo de caducidad inmediato, pero una vez que se cumplan las condiciones (como los 10 años sin uso), lo ideal es actuar cuanto antes para evitar problemas de prueba o situaciones jurídicas consolidadas que dificulten la restitución.
¿Necesito abogado para recurrir una expropiación o pedir la reversión?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Se trata de procedimientos complejos, donde el asesoramiento técnico y jurídico marca la diferencia entre una reclamación exitosa y una denegación por falta de forma o argumentos sólidos.
